Immobilien in der Schweiz: die 3 goldenen Regeln für den Kauf oder die Investition im Jahr 2024

Der Schweizer Immobilienmarkt ist ständig in Bewegung. Zwischen schwankenden Hypothekarzinsen, sich entwickelnden Lebensstilen und der Dringlichkeit der Klimaherausforderungen gleicht der Kauf einer Immobilie – ob zum Wohnen oder als Investition – oft einem Hindernislauf. Wie trifft man in einer so komplexen Umgebung eine fundierte Entscheidung?

Die neuesten akademischen Forschungen und Analysen von Branchenexperten weisen nicht auf einen, sondern auf drei große Trends hin, die den eigentlichen Begriff des Immobilienwerts neu definieren. Um sie sich zu merken und sie zum Grundpfeiler Ihrer Strategie zu machen, behalten Sie diese einfache und wirkungsvolle Regel im Hinterkopf: die 3 „A“ – Anpassungsfähigkeit (Adaptability), Antifragilität (Antifragility) und Algorithmik (Algorithmic).

A wie Anpassungsfähigkeit: das Chamäleon-Haus

Die Beobachtung: die Pandemie hat unser Verhältnis zum Wohnen nachhaltig verändert. Hybride Telearbeit ist für einen großen Teil der Erwerbsbevölkerung zur Norm geworden, und die familiären Bedürfnisse entwickeln sich schneller denn je. Eine Wohnung oder ein Haus, das als eine Reihe von Räumen mit festen Funktionen (ein Schlafzimmer, ein Wohnzimmer, ein Esszimmer) konzipiert ist, wird heute als starr, ja sogar als veraltet angesehen.

• Die Regel: Bevorzugen Sie Objekte mit modularen und vielseitigen Räumen. Achten Sie auf Merkmale wie:

  • Ein ausreichend geräumiges Wohnzimmer, das in eine diskrete Arbeitsecke unterteilt werden kann.

  • Bewegliche Trennwände oder modulare Räume (ausbaubare Dachböden, Doppelwohnzimmer).

  • Ein zusätzlicher Raum, der ohne großen Umbau als Büro, Gästezimmer, Fitnessraum oder Kinderzimmer dienen kann.

  • Außenbereiche (Balkon, Terrasse, Garten), die zu einer Erweiterung des Wohnraums werden.

Warum das in der Schweiz entscheidend ist: Wohnfläche ist ein kostbares Gut. Die Nutzung jedes Quadratmeters zu maximieren, ist daher ein wirtschaftliches Gebot. Eine anpassungsfähige Immobilie wird ihren Wert und ihre Attraktivität viel länger behalten als eine „starr“ geschnittene Wohnung, da sie den sich wandelnden Bedürfnissen zukünftiger Käufer oder Mieter entspricht. Dies ist eine direkte Antwort auf den Mangel an flexiblem Wohnraum in den Stadtzentren.

A wie Antifragilität: Robustheit im Angesicht von Stürmen :

Ein Konzept, das vom Essayisten Nassim Nicholas Taleb populär gemacht wurde. Antifragilität beschreibt die Fähigkeit eines Systems, nicht nur Schocks standzuhalten (robust zu sein), sondern davon zu profitieren und gestärkt daraus hervorzugehen. Auf Immobilien angewendet bedeutet dies, ein Objekt zu wählen, das im Krisenfall erhalten bleibt oder sogar an Wert gewinnt.

Die Beobachtung: Krisen sind vielfältig: finanziell, gesundheitlich, aber vor allem klimatisch. Die Schweiz mit ihren Alpen, Seen und Ebenen bleibt nicht verschont. Überschwemmungen, Erdrutsche, Dürren, die die Stabilität des Bodens beeinträchtigen (Phänomen des Schrumpfens und Quellens von Ton), oder Hitzewellen werden zu konkreten Risiken, die in jede Kaufentscheidung einfließen müssen.

Die Regel: Überprüfen Sie gewissenhaft die Risikoexposition der Immobilie. Dazu gehört:

• Das Studium der Gefahrenkarten für Naturgefahren (bei den Kantonen erhältlich), das inzwischen ein absolutes Muss ist.

• Die Analyse der Ausrichtung und Isolierung des Objekts, um Hitzewellen zu begegnen (Sonnenschutz, natürliche Belüftung).

• Die Bewertung der Stärke des lokalen Marktes: die wirtschaftliche Vielfalt der Region, die Mietnachfrage, die Demografie. Eine Investition in eine dynamische Stadt mit einer diversifizierten Wirtschaft (wie Zürich, Lausanne oder Genf) ist strukturell „antifragiler“ als eine Investition in eine Region mit nur einer dominierenden Industrie.

• Warum das in der Schweiz entscheidend ist: der Ruf der Schweiz nach Stabilität ist ein grosses Plus. Eine „antifragile“ Investition in Schweizer Immobilien ist eine langfristige Versicherung. Sie schützt Ihr Kapital vor Unvorhersehbarem und stellt sicher, dass Ihre Immobilie ein wertvoller Safe-Hafen bleibt, egal welche Turbulenzen die Zukunft bringt.

A wie Algorithmik: Datengetriebene Intelligenz

Die Beobachtung: Immobilien waren schon immer ein Sektor, in dem Emotion und „Liebe auf den ersten Blick“ vorherrschten. Heute müssen diese Elemente unbedingt durch eine nüchterne, rationale Analyse von Daten ausbalanciert werden. Information ist Macht und sie ist heute für alle zugänglich.

Die Regel: kaufen Sie nicht nur aus dem Bauch heraus. Nutzen Sie digitale Tools, um Ihre Wahl zu objektivieren:

• Konsultieren Sie den historischen Preis pro m² in der Nachbarschaft auf großen Immobilienplattformen (Homegate, ImmoScout24, Comparis), um Trends zu erkennen und Überzahlungen zu vermeiden.

• Nutzen Sie Karten der lokalen Infrastruktur, um die Umgebung der Immobilie zu analysieren: Nähe zu öffentlichen Verkehrsmitteln (ein Königskriterium in der Schweiz), Schulen, Geschäften, Parks, Arztpraxen.

• Identifizieren Sie künftige Stadtentwicklungsprojekte (neue Verkehrslinien, Öko-Quartiere, Entwicklungszonen), die den Wert der Immobilie mittelfristig steigern könnten.

Warum das in der Schweiz entscheidend ist: der Markt ist transparent und gut dokumentiert. Diese Tools nicht zu nutzen, bedeutet, sich eines entscheidenden Vorteils zu berauben. Es ermöglicht Ihnen, den versteckten Wert eines aufstrebenden Viertels zu erkennen oder umgekehrt ungerechtfertigte Aufpreise zu identifizieren. Es ist die ultimative Waffe, um einen fairen Preis auszuhandeln.