Comment est né le modèle de prix hédonique en immobilier ?

Pourquoi deux appartements identiques sur le papier ne valent-ils pas le même prix sur le marché ?

Cette question, tout professionnel de l’immobilier se la pose.Et pourtant, elle a une histoire scientifique qui remonte à plus de 50 ans.

Dans les années 1970, alors que les données sont rares et les ordinateurs encore balbutiants, des économistes posent une idée simple mais révolutionnaire :👉 un logement ne se vend pas “en bloc”, mais comme un assemblage de caractéristiques.Surface, localisation, vue, étage, environnement… chaque élément a un prix implicite.

C’est la naissance du modèle de prix hédonique.

Très vite, les chercheurs se heurtent à des défis toujours actuels :comment choisir les bonnes variables, éviter les effets de redondance entre caractéristiques, ou encore décider de la bonne forme mathématique du modèle ?

Puis arrive la révolution numérique.Plus de données, plus de puissance de calcul, des informations spatiales de plus en plus fines.Le modèle hédonique devient alors un pilier de l’analyse immobilière, aussi bien pour la recherche que pour la pratique.

Aujourd’hui, loin d’avoir disparu, il évolue encore.Les techniques de machine learning interprétables viennent enrichir l’approche, sans en trahir l’esprit : comprendre ce qui fait réellement le prix d’un logement.

Un article académique récent, issu d’une keynote présentée à la European Real Estate Society (2024), le rappelle bien :👉 en immobilier, les bons outils durent… parce qu’ils savent s’adapter.

💬 Et vous, qu’est-ce qui fait vraiment la valeur d’un bien selon votre expérience ?